Građevinarstvo i sektor nekretnina su među najcikličnijim sektorima. Osetljivi na promene na tržištu rada, cene roba i, pre svega, na kamatno okruženje i dostupnost kredita, trenutno su pod pritiskom. I malo je verovatno da će stvari biti bolje 2024.
Graditelji stanova vide neke lomove
Tržište stambenih objekata suočava se sa dvostrukim ograničenjem, kako na ponudu tako i na potražnju. Porast kamatnih stopa je doveo do naglog pogoršanja tražnje, jer domaćinstva ne mogu sebi da priušte kupovinu kuća, posebno pošto su cene stanova porasle.
Ovome se dodaje globalna nestašica radne snage, najveća prepreka građevinarstvu koju su evropske kompanije navele od 2021. do kraja 2023. godine. Ovo se odražava u Sjedinjenim Državama gde su nova radna mesta u građevinarstvu za skoro 30% veća nego pre pandemije, i u Japanu gde je 60% građevinskih kompanija navelo nedostatak radne snage prema istraživanju iz 2022.2.
Svi ovi početni problemi na strani ponude, zajedno sa brzim povećanjem kamatnih stopa u poslednje dve godine, doveli su do povećanja troškova izgradnje sa svih strana: cene materijala su porasle, pritisci na plate su intenzivirani, a troškovi finansiranja su naglo porasli.
Visoke kamate izazivaju kompanije za komercijalne nekretnine
Kompanije za komercijalne nekretnine – koje su uglavnom aktivne u nerezidencijalnim segmentima kao što su industrijski, kancelarijski i maloprodajni – bile su posebno osetljive na nevolje prethodnih godina sa maloprodajnim prostorom koji je bio izazvan blokadom i ubrzanjem e-trgovine, dok je segment kancelarija i dalje se prilagođava hibridnom radu što je rezultiralo manjom i promenljivom potražnjom za radnim prostorom. Stope slobodnih radnih mesta bile su najveće u poslednjih više od 15 godina i iznosile su 20,2% u prvom kvartalu 2023. u SAD i nazad na nivo iz 2016. u Evropi od 7,5%.
Visoke kamatne stope predstavljaju izazove za kompanije koje se bave nekretninama iz različitih aspekata, pri čemu je najočigledniji i neposredni uticaj usporavanje kako broja transakcija nekretninama, tako i njihove ukupne vrednosti. U sadašnjem okruženju, to je već vidljivo sa više nego prepolovljenim obimom transakcija komercijalne imovine u Evropi u protekloj godini i na najnižem nivou od 2010. Povrh ovoga, drugi put su troškovi kamata koji brzo rastu tokom protekle dve godine.
Izgledi za 2024: prema padu cena stanova u razvijenim ekonomijama
Tržište nekretnina još uvek se kreće u delikatnoj ravnoteži između visokih kamata i ograničene ponude stanova.
Iako su se cene stanova donekle prilagodile višim stopama, stalna ograničenja ponude (uzrokovana nespremnošću potencijalnih prodavaca da pređu sa svojih niskih hipotekarnih stopa ili prodaju po nižoj ceni) održala su ih u pokretu 2023.
Godina 2024. trebalo bi da označi prekretnicu u ovoj dinamici, sa predviđanjem pada cena u većini naprednih ekonomija (34% u Nemačkoj, 31% u Japanu) iz perspektive kupaca.
U isto vreme, izazovni pejzaž komercijalnih nekretnina primorava određene kompanije da pribegnu drastičnim merama kao što je rasprodaja imovine. U 2024. godini, cene komercijalnih nekretnina su već pale za 25% u odnosu na svoj vrhunac. Primetno je da je bilo velikih slučajeva da su istaknute zgrade prodate sa preko 50% popusta, što naglašava užasnu situaciju u kojoj se neke kompanije nalaze usred trenutne ekonomske klime.
U 2024. očekujemo godinu mešovitih bogatstava, potpomognutih pozdravljenim padom referentnih stopa. Ipak, u ovoj pozadini, zabrinutost i dalje postoji. S obzirom da je deo postojećeg duga već zaključan po fiksnim stopama i da su kreditne marže za nove kredite na najnižem nivou u poslednjih deset godina, postavlja se goruće pitanje: da li će se očekivano smanjenje stope pokazati adekvatnim i dovoljno blagovremenim da podupre tržište koje pokazuje znake slabosti?
Preuzmite našu studiju za više prognoza i uporedite naše procene rizika u građevinskom sektoru po regionima.
[1] Izvor: ECOFIN, Coface
[2] Izvor: Statista
